Seit 2013 ist weltweit so viel Geld in Immobilien geflossen wie nie zuvor in einem Fünf-Jahres-Zeitraum. Der stete Kapitalfluss, befeuert durch die lockere Geldpolitik der großen Notenbanken, hat seinen Stempel auf den Immobilienmärkten hinterlassen und die Anfangsrenditen auf ein vorher unbekanntes Niveau gedrückt. Getrieben durch technologische und gesellschaftliche Veränderungen wandeln sich zudem die Bedürfnisse von Immobiliennutzern, wodurch Risiken in der Immobilienwelt neu bewertet werden müssen. Die Konsequenz aus sinkenden Renditen und sich verschiebenden Risiken: Altbekannte Rendite-Risiko-Profile werden in Frage gestellt. Dies zählt zu den zentralen Erkenntnissen der Publikation „Impacts: The Future of Global Real Estate“ des Immobilienberaters Savills, die langfristige gesellschaftliche Veränderungen und ihre Auswirkungen auf die globalen Immobilienmärkte beleuchtet.
Investoren sehen sich meist mit den gleichen Herausforderungen konfrontiert: Viel Kapital auf dem Markt, wenig Produkt im Angebot und niedrige Rendite bei traditionellen Core-Assets bestimmten die aktuelle Situation. Seit der globalen Finanzkrise hätten sich die Immobilienrenditen der weltweiten Top-Metropolen angenähert und es sei zu erwarten, dass diese zunächst auf einem niedrigen Niveau bleiben werden. „Ein Plan B ist gefragt und schon heute suchen Investoren nach Alternativen zu den überfüllten Core-Märkten der traditionellen Immobiliensegmente Büro und Einzelhandel“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und ergänzt: „Neben Wohnimmobilien haben sie bekannte Nischen wie Logistikimmobilien, Pflegeheime und Hotels, aber auch neue Segmente wie Studentenwohnanlagen oder Rechenzentren im Blick.“
Es sei jedoch nicht nur die Suche nach höheren Renditen, die die Investoren in die alternativen Asset-Klassen treibt. Vielmehr nähmen sie vor dem Hintergrund von Langfristtrends wie der Digitalisierung oder dem demographischen Wandel auch eine Neubewertung von Chancen und Risiken vor und beziehen diese in ihre Investitionsentscheidungen ein. Die Bedürfnisse unterschiedlicher Generationen und Nutzergruppen müssten verstanden werden. Junge Großstädter verzichteten freiwillig auf die klassische Trennung von Arbeit und Zuhause zugunsten eines Umfelds, in dem sie gleichzeitig arbeiten, wohnen und sich mit Gleichgesinnten austauschen können. Mixed-Use-Konzepte bekämen dadurch zum Beispiel einen viel höheren Stellenwert als in Industriegesellschaften, die stark durch Arbeitsteilung und Funktionstrennung geprägt waren.
Doch nicht nur die Chancen und Risiken an den Immobilienmärkten änderten sich, es verschieben sich laut Studie auch die Präferenzen der Investoren. Mit Blick auf historisch niedrige Anfangsrenditen verlieren kurz- bis mittelfristige Wertsteigerungen bei der Bewertung von Immobilien zugunsten von langfristig stabilen Einkommensströmen an Bedeutung. Zudem steige mit einer alternden Bevölkerung in vielen Ländern der Druck auf Pensionsfonds, Versicherer und andere Institutionen, ihre Rentenzahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Der Wunsch nach steten laufenden Erträgen dürfte so schnell nicht wieder abebben und auch das ändere die Bewertung von Immobilienrisiken. „Core ist nicht, was etabliert ist. Core ist, was langfristig stabile Einnahmen verspricht“, fasst Lemli zusammen. „In Zeiten des Online-Shoppings erfüllen dieses Kriterium immer mehr Logistikimmobilien und längst nicht mehr jede Einzelhandelsimmobilie“, so der Savills-Experte.
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