Zum siebten Mal hat das Immobilien-Analyseunternehmen Bulwiengesa mit Unterstützung der Rechtsanwaltskanzlei Advant Beiten die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Die veröffentlichte „Fünf-Prozent-Studie 2020/21“ untersucht dazu die Performanceerwartungen der wichtigsten Immobilien-Assetklassen, die derzeit den deutschen Investmentmarkt dominieren: Wohnen, Büro, Shoppingcenter und Fachmarktzentren, Hotel, Logistikimmobilien, Micro-Apartments und Unternehmensimmobilien.
Die Ergebnisse der Studie fassen die Autoren wie folgt zusammen: Wohnungen und Büros in Top-Lagen werden trotz minimaler Renditen verzweifelt gesucht, bei Wohnimmobilien gibt es erneut einen kräftigen Renditerückgang, Shoppingcenter verzeichnen massive Risikoaufschläge und Logistikimmobilien bleiben in der Gunst der Investoren weit vorne.
Logistikimmobilien zählen zu den Assetklassen, die schon von der Corona-Krise und den sich ändernden Verbrauchergewohnheiten stark profitiert haben. Dazu Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa: „Logistikimmobilien bleiben die Lieblinge der Investoren. Hier wird auch mittel- bis langfristig eine steigende Nachfrage erwartet, was sich bei einem limitierten Angebot positiv auf die Mietentwicklung auswirkt. Sie haben sich zudem als eigenständige Assetklasse etabliert. Dadurch ist eine hohe Transaktionsnachfrage auch in schwächeren Marktphasen gegeben. Die Robustheit stellen sie derzeit unter Beweis.“
Im Büromarkt bleibt der Renditedruck laut Analyse weiter enorm hoch. Die durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen über alle A-Städte lagen erneut bei 2,8 Prozent. Weil die Rahmenbedingungen auf den Kapital- und Anlagemärkten sowie den Büromärkten gut sind, werden die Renditen nach Einschätzung von Bulwiengesa auch 2021 unter Druck bleiben. „Daher haben auch die kleineren Büromärkte nicht an Attraktivität verloren. So sind bei den D-Städten im Core-Bereich IRR’s von 2,7 Prozent bis zu 5,7 Prozent erzielbar. Investoren brauchen hier jedoch sehr gute regionale Kenntnisse. Auch ist die Anzahl der Angebote in diesen Städten eher gering“, so Carstensen.
Der Wohnungsmarkt ist laut Analyse nach wie vor stabil, aber von einigen Unsicherheiten geprägt. Carstensen: „Wir schätzen die Risiken für Wohnimmobilien angesichts steigender Renditen für Alternativinvestments mittelfristig etwas höher ein als in den vergangenen Jahren. Zudem ist die Mieterhöhungsfantasie geringer geworden. Regulierende Eingriffe wie die Absenkung der Modernisierungsumlage, die Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die voraussichtliche Teilung der CO2-Umlage tragen dazu bei.“
Die IRR-Spannen in der aktuellen Studie sind auf Basis der bestehenden gesetzlichen Gegebenheiten errechnet worden – sollte es zu weiteren Verschärfungen im Wohnungsmarkt kommen, wirken sich diese negativ auf die erzielbaren Renditen aus. Für Wohnen in A-Märkten liegt die Spanne bei 1,9 Prozent bis 2,5 Prozent.
Die Renditespanne bei Shoppingcentern liegt derzeit bei 2,9 Prozent bis 4,6 Prozent und ist gegenüber dem Vorjahr (2,5 bis 4,3 Prozent) noch einmal gestiegen. Bereits weit vor der Corona-Pandemie sei die Nachfrage nach Investitionen in Shoppingcenter stark gesunken. (DFPA/TH1)
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main.
