Wie finanziere ich eine Immobilie am besten?

Wichtig sind dabei Laufzeit und Dauer der Zinsbindung des Kredits, die monatliche Rate und wie viel davon der Tilgung dient, der Eigenanteil des Käufers in der Finanzierung und die Auswahl der richtigen Bank. Das definiert auch, wie viel Haus man sich leisten kann. Erst danach sollte man sich auf die Suche nach der Traumimmobilie begeben.

Der Kredit sollte spätestens zu Beginn des Ruhestandes voll oder zum überwiegenden Teil zurückgezahlt sein, weil dann das verfügbare Einkommen sinkt und die monatlichen Raten schwerer zu tragen wären. Auch die meisten Banken drängen darauf. Wer allerdings parallel nichts für den Ruhestand privat anspart, sollte seinen Kredit schon mindestens zehn Jahre früher tilgen, um danach noch etwas für die Altersvorsorge tun zu können.

Früher wurde die Höhe der Zinsen nur für zehn, maximal 15 Jahre festgelegt. Jetzt ist das zu kurz. Da die Zinsen bereits wieder zu steigen beginnen und voraussichtlich ihre Tiefstände nicht mehr unterschreiten, ergibt es Sinn, sich das jetzige, noch niedrige Niveau möglichst lange zu sichern, also für mindestens 20 bis 30 Jahre. Die höchste Sicherheit besteht, wenn die Zinsen für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt sind. Dann entfällt das Risiko, nach zwei oder drei Jahrzehnten den Kredit zu dann vielleicht deutlich höheren Zinsen verlängern zu müssen. Wer schon einen Baukredit vor einigen Jahren zu höheren Zinsen als jetzt abgeschlossen hat, sollte überlegen, ob er ihn jetzt kündigt und sich günstiger neu verschuldet. Das ist ohne Gebühren frühestens nach zehn Jahren Laufzeit möglich. Bei der Zinsbindungsdauer ist zu beachten: Je länger sie gewählt wird, desto höher die Zinsen und desto geringer die Auswahl an attraktiven Anbietern – gerade bei Laufzeiten von mehr als 30 Jahren. Zudem verlangen viele Anbieter, die solche langen Zinsbindungen im Programm haben, mehr Eigenkapital, mindestens 20 Prozent.

Früher wurde die Höhe der Zinsen nur für zehn, maximal 15 Jahre festgelegt. Jetzt ist das zu kurz. Da die Zinsen bereits wieder zu steigen beginnen und voraussichtlich ihre Tiefstände nicht mehr unterschreiten, ergibt es Sinn, sich das jetzige, noch niedrige Niveau möglichst lange zu sichern, also für mindestens 20 bis 30 Jahre. Die höchste Sicherheit besteht, wenn die Zinsen für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt sind. Dann entfällt das Risiko, nach zwei oder drei Jahrzehnten den Kredit zu dann vielleicht deutlich höheren Zinsen verlängern zu müssen. Wer schon einen Baukredit vor einigen Jahren zu höheren Zinsen als jetzt abgeschlossen hat, sollte überlegen, ob er ihn jetzt kündigt und sich günstiger neu verschuldet. Das ist ohne Gebühren frühestens nach zehn Jahren Laufzeit möglich. Bei der Zinsbindungsdauer ist zu beachten: Je länger sie gewählt wird, desto höher die Zinsen und desto geringer die Auswahl an attraktiven Anbietern – gerade bei Laufzeiten von mehr als 30 Jahren. Zudem verlangen viele Anbieter, die solche langen Zinsbindungen im Programm haben, mehr Eigenkapital, mindestens 20 Prozent.

Das ist eine der schwierigsten Fragen. Dazu muss man einen Überblick über Einnahmen, Ausgaben und eventuell durch den Immobilienkauf gesparte Miete bekommen. Dabei hilft es, ein Haushaltsbuch über mehrere Monate zu führen. Danach ist klar, wie viel Geld für die Monatsrate des Baukredits übrig ist. Naturgemäß muss man dabei weit in die Zukunft blicken. Ist zum Beispiel ein Kind geplant, dann entstehen höhere Ausgaben, während ein Elternteil weniger verdient. Das darf die monatlichen Raten nicht gefährden, selbst wenn die Banken dafür anbieten, die Tilgung zu senken. Dann ist das Haus aber auch später abbezahlt. Wer die Zinsen nicht über die gesamte Laufzeit festlegt, sollte auch errechnen, ob er bei einer Verlängerung des Kredits in einigen Jahren die dann vermutlich höheren Zinsen zahlen kann.

Der nach dieser Rechnung maximal für die Immobilie zur Verfügung stehende monatliche Betrag darf nicht völlig für die Finanzierung verwendet werden. Viele Käufer vergessen, dass die Immobilie auch laufende Kosten produziert, etwa für Strom, Heizung und kommunale Wasser- und Müllgebühren. Aber auch an Rücklagen für spätere Renovierungen muss gedacht werden.
Aus der monatlich möglichen Finanzierungsrate errechnet sich dann bei der geplanten Laufzeit, dem eingebrachten eigenen Geld und der angestrebten Tilgungsrate ein maximal möglicher Kaufpreis für die Immobilie. Erst nach dieser Rechnung sollte man auf die Suche nach der passenden Immobilie gehen. Für die Tilgung sollte man drei Prozent anstreben, empfiehlt Max Herbst vom Zinsvergleichsportal FMH. „Ein Prozent Tilgung wie früher akzeptieren die Banken kaum mehr. Man sollte sich allerdings die Möglichkeit einräumen, für einige Zeit nur ein Prozent tilgen zu dürfen.“ Zum Beispiel, wenn gerade Nachwuchs kommt. Wer zu wenig tilgt, schafft es auch nicht, bis zum Ruhestand den Kredit abbezahlt zu haben.

Einen ersten Überblick liefern Zinsvergleichsportale wie FMH. Dann sollte als Nächstes die Hausbank kontaktiert werden. Sie kennt den Kunden und seine Solidität am besten, macht durchaus wettbewerbsfähige Angebote und kennt Sonderaktionen. Ist das eine regionale Bank, sollte noch eine große Geschäftsbank wie Postbank, Commerzbank oder Deutsche Bank angefragt werden. Und schließlich ein Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein, der die Konditionen von fast allen Banken vergleichen kann. Online-Hypotheken böten dabei keine Zinsvorteile, sagt Immobilienexperte Herbst. Auch Vermittler seien nicht teurer als die Bank selbst.

Ein bisschen sparen lässt sich auch in den Verhandlungen selbst. Das geht am besten, wenn man schon ein Angebot einer Konkurrenzbank in der Hand hat. Dann lohnt auch noch ein zweiter Besuch bei der Hausbank, die dann manchmal ungeahnte Flexibilität zeigt.

Entgegenkommen zeigen Banken nicht nur beim Zins, wo sich auch 0,1 Prozentpunkte Unterschied lohnen. Denn die summieren sich bei 30 Jahren Laufzeit und mehreren hunderttausend Euro Kreditsumme auf erhebliche Beträge. Manchmal liegt die Flexibilität auch nur in erlaubten höheren Sondertilgungen bei gleichem Zins wie die Konkurrenzbank. Einen Aufpreis zahlen sollte man dafür nicht, empfiehlt Herbst. Denn in den ersten zehn Jahren sei erfahrungsgemäß kaum Geld für Sondertilgungen übrig, und danach ist das sowieso kostenlos möglich.

Quelle: FAZ

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